Goda råd om andrahandsuthyrning

De goda råd som ges nedan är riktade både till hyresgäst och hyresvärd.

Allmän information

Vi rekommenderar att bostadsvisning bokas så
att ni får tillfälle att stifta bekantskap med varandra. Hyresgästen vill se bostadens skick och få uppgifter om t ex hyresnivå, hyrestid, eventuella krav, tillstånd för att hyra en bostad i andrahand. Som hyresgäst är det viktigt att ge ett gott intryck inför hyresvärden. Sammanställ gärna en förteckning med personuppgifter, inkomst, referenser och överlämna vid visningstillfället.

Som hyresvärd har du rätt att ställa krav på din hyresgäst vad det gäller skötsamhet och inkomst.

Bostad Direkt bistår med kreditupplysning, där man kan se eventuella betalningsanmärkningar. Som säkerhet kan man begära borgen eller deposition för eventuell skada på inventarier eller obetald hyra. Som hyresgäst skall du ej betala förskottshyra eller deposition före hyresavtal är upprättat och signerat av båda parter. Tänk på att alltid begära kvitto på erlagda betalningar.

Tillstånd att hyra ut

När du hyr ut en bostad i andrahand skall du alltid ha hyresvärdens eller föreningens tillstånd. Detta är mycket viktigt då du utan tillstånd omedelbart måste vidta rättelse och be din hyresgäst att flytta. Är det bara en del av din lägenhet, till exempel ett rum till en inneboende, behöver du inte fråga hyresvärden om lov. Detta gäller så länge den inneboende inte ska använda lägenheten självständigt.

Sök tillstånd i god tid och begär att få det skriftligt. Hyresvärden har ej rätt att neka om man har beaktansvärda skäl. Exempel på beaktansvärda skäl:

• Tillfälliga studier eller arbete på annan ort.
• Provsammanboende.
• Militärtjänstgöring.
• Längre sjukhusvistelse eller annan rehabilitering.

Är lägenheten en bostadsrätt kan en bostadsrättsinnehavare även åberopa andra beaktansvärda skäl för andrahandsupplåtelse. Som exempel kan nämnas om man köpt en lägenhet för att användas efter sin pension.

Om hyresvärden nekar kan du kontakta hyresnämnden för prövning av ärendet.

Hyresnämnden i Stockholm
Fleminggatan 14, Box 8301
104 20 Stockholm
Tfn: 08- 657 58 00

Hyresnivå

Hyran skall vara skälig. Om lägenheten är en hyresrätt får man i princip inte ta högre hyra än den hyra som betalas till hyresvärden. Vid hyressättning av en bostadsrätt skall du jämföra din bostad med likvärdig hyresrätt, vanligtvis en bostad hos allmännyttan.

Hyrs bostaden ut möblerad godkänns ett påslag
som är beroende av hur värdefullt möblemanget är. Normalt godkänner Hyresnämnden ett tillägg på månadshyran på 10-15 % för möblerna.

Vid misstanke om överhyra kan detta anmälas till Hyresnämnden för prövning. Anmälan kan göras oavsett om hyresgästen är en juridisk eller fysisk person. Hyresnämnden avgör vilken hyra som är skälig i varje enskilt fall. Uthyraren blir skyldig att återbetala överskjutande hyra samt ränta på beloppet.

Anmälan måste ske senast tre (3) månader efter hyreskontraktets upphörande och beloppet kan vara retoraktivt för maximalt 12 månadshyror.

Ansvar

Det är du som förstahandshyresgäst eller bostadsrättsinnehavare som har det yttersta ansvaret för bostaden. Du ansvarar bl.a. för att din hyra betalas i tid och
att andrahandshyresgästen är skötsam. Vi rekommenderar att du som hyresvärd
tar hand om dina egna hyresavier och sköter betalningarna. Din hyresgäst betalar enklast in hyresbeloppet på ditt konto på varje månad.

Bostaden ska hålla en normal standard, dvs vara brukbar, och vara väl städad när andrahandshyresgästen flyttar in och vara likaså avflyttning.

Andrahandshyresgästen har exklusiv rätt till lägenheten, det innebär att du som uthyrare inte har rätt att gå in i lägenheten utan tillåtelse. Om uthyraren behåller nycklar till lägenheten skall detta skrivas in i hyreskontraktet. Det enda tillfället
när en hyresvärd har rätt till omedelbart tillträde är för att kontrollera brandrök
och befarat vatten läckage.

Om du som uthyrare skall vistas utomlands under tiden som andrahandsupplåtelsen pågår, bör du ge i fullmakt åt en i Sverige boende person att företräda dig och ta emot uppsägning. Fullmakten skall även lämnas till fastighetsägaren alternativt bostadsrättsföreningen.

Du som andrahandshyresgäst är skyldig att väl vårda bostaden samt erlägga hyra
på överenskommet datum. Du har även ansvar för att de personer som vistas i bostaden inte stör grannar eller på annat sätt uppträder olämpligt. Vid misskötsel eller ej erlagd hyresbetalning har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet.

Hyresavtal mm.

Bestämmelser för hur hyresavtal regleras återfinns i hyreslagen, 12 kapitlet jordabalken, vars stadganden är tvingande. Hyresavtal kan vara muntlig, men vi rekommenderar att ett skriftligt hyresavtal upprättas. Det är svårt att bevisa vad ett muntligt avtal innehåller.

I det fall att våra mäklare förmedlat bostaden bistår
vi med att upprätta hyresavtal efter vad som är överenskommet. När uthyraren valt en privatperson som hyresgäst genom vår annonstjänst, upprättar parterna själv hyresavtalet. Kontrakt finns att hämta på vår hemsida när du är registrerad och inloggad som kund. Hyresavtalen har olika utformning beroende

på vilken typ av bostad det gäller dvs. lägenhet, villa och rum. Läs alltid igenom paragraferna i kontraktet noggrant. Hyreskontraktet upprättas i två likalydande exemplar, varav det ena behålls av hyresvärden och det andra av hyresgästen. Samtliga kontrakt skall signeras av båda parter.

Hyran måste vara bestämd med undantag för kostnader för uppvärmning, el och
VA-kostnader. Man kan komma överens om kvartalshyra i förskott, men hyresgästen kan åberopa att han/hon endast vill betala en (1) månadshyra i förskott.

Hyran och eventuell deposition skall ej betalas innan hyreskontraktet är upprättat
och signerat av båda parter. Depositionen betalas vanligtvis i samband med första månadshyran och betalas tillbaka vid avflyttning och avsyning av bostaden vid hyresperiodens slut. Kvitto bör alltid skrivas på kontant betalning.

Hyrs bostaden ut möblerad bör en inventarielista upprättas över de inventarier som finns i bostaden. Skulle skada inträffa på inventarier och bostad, svarar hyresgästen härför, såvida han inte kan visa att han eller någon han svarar för inte är vållande
till skadan. Eventuella skador på bostaden och inventarierna bör också noteras på inventarielistan. En rekommendation är att markera produktionsår på inventarierna för att underlätta vid eventuell skyldighet att ersätta skada. Hyresgästen skall kvittera inventarielistan när han eller hon flyttar in i bostaden. Hyresvärden skall
vid hyresperiodens slut kontrollera inventarierna och dess skick, samt inspektera bostaden. Båda parter i hyreskontraktet bör ha en kopia av inventarielistan.

Ska du hyra ut din lägenhet längre än två år till en och samma hyresgäst rekommenderar vi att ni fyller i blanketten "Överenskommelse om avstående
från besittningsskydd". Besittningsskydd innebär att en hyresgäst i regel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. Tvister avgörs hos hyresnämnden. Även om du som andrahandshyresgäst har bott i lägenheten i över två (2) år har du inte rätt att ta över förstahandskontraktet. Detta är bara möjligt när förstahandshyresgästens hyresavtal har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just dig.

Vid uthyrning av villa och radhus, där du är ägare, inträder besittningsskyddet omgående. Blanketten skall då fyllas i före hyresgästen tillträder bostaden. Hyresnämnden behöver inte godkänna överenskommelsen om hyresavtalet upphör inom fyra år och det inte gäller en affärsmässig uthyrning. Blankett finns att hämta på hyresnämdens hemsida www.hyresnamnden.se.

Hyrestid och uppsägningstider

En hyrestid kan vara tillsvidare på obestämd tid eller bestämd med ett slutdatum. Normalt skall alla hyresavtal sägas upp. Det är bara om ett hyresförhållande är nio månader och kortare en uppsägning inte behöver avtalas. Med hyresförhållande menas den faktiska tiden hyresgästen hyrt bostaden. Nedan redovisas hyreslagens uppsägningstider som är minimitider.

Obestämd tid, tillsvidare:

• Hyresavtalet upphör till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avtalet kan ej upphöra, tex den 10:e i en
  månad utan är knuten till ett månadsskifte.

Bestämd tid med ett slutdatum:

• nio (9) månader och kortare. Hyresavtalet kan upphöra vid hyrestidens slut utan uppsägning. Om en uppsägningstid avtalas måste avtalet sägas upp. Uppsägning till hyrestidens slutdatum skall ske senast: - en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, - en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader och - tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader. Sådana avtal brukar även innehålla hur lång en förlängning av hyrestiden skall vara vid utebliven uppsägning.
  
• längre än nio (9) månader råder uppsägningsplikt. För att hyresavtalet ska upphöra till hyrestidens slutdatum skall uppsägning ske senast tre månader före hyrestidens slutdatum.

Uppsägningsregler som är viktiga att känna till

Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är hyresvärden normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd tid, obestämd tid och även om annan uppsägningstid är avtalad.

En hyresgäst kan få en kortare uppsägningstid än vad som är lagstadgad om hyresvärden ger sitt godkännande och anger den kortare uppsägningstiden i hyresavtalet. Hyresvärden är däremot bunden vid de uppsägningstider som hyreslagen föreskriver samt även längre uppsägningstider som avtalats.

Hyresavtal på bestämd tid blir obestämt, tillsvidareavtal, om avtalet saknar bestämmelse om verkan vid utebliven uppsägning och uppsägning måste ske, samt vid de fall hyresgästen fortsätter att använda bostaden en månad efter hyrestidens utgång utan att hyresvärden anmodat honom att avflytta.

I vissa fall kan uppsägning ske i förtid av både hyresgäst och hyresvärd. Orsaken
kan vara allvarliga brister i hyresbostaden eller att hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott av allvarlig natur, tex. grava försenade hyres betalningar eller allvarligare störningar. En sådan uppsägning har särskilda formföreskrifter och expertis bör tillfrågas.

Uppsägningsförfarande

En uppsägning av hyresavtal skall som regel ske skriftligen genom att uppsägningen skickas i ett rekommenderat brev till hyresgästens/ hyresvärdens fasta- /mantals- adress. En uppsägning kan vara muntlig om det är hyresgästen som säger upp hyresavtalet och hyresvärden skriftligen bekräftar uppsägningen. Uppsägningen ska innehålla datum för utflyttning och undertecknas.

Beskattning av hyresintäkt

Har du hyrt ut rum, villa, fritidshus, bostadsrätt eller hyreslägenhet ska du deklarera hyresinkomsten på blankett K3, om bostaden är en privatbostad. Har hyresgästen betalat för sin egen elförbrukning, telefon

eller andra omkostnader, som har ett omedelbart samband med boendet, räknas
inte detta som hyresinkomst om hyresgästen betalar direkt till distributören. I fall
där del av en privatbostadsfastighet uthyres torde detta förutsätta att det finns en särskild mätare för hyresgästens förbrukning. Om hyresgästen t.ex. vid uthyrning
av ett rum i en villa betalar för sin beräknade andel av en gemensam elförbrukning, utgör ersättningen hyra för hyresvärden och är som sådan skattepliktig för hyresvärden.

Från hyresinkomst får du vid uthyrning av en villa och fritidshus göra avdrag med
12 000 kr (belopp höjt från 4 000 kr till 12 000 kr fr o m 1 januari 2009). Äger två makar gemensamt en fastighet så får var och en göra avdrag med 6 000 kr. Dessutom får avdrag göras med 20 procent av hyresersättningen.

Har du hyrt ut en hyresrätt eller bostadsrätt får du göra avdrag med 12 000 kr (belopp höjt från 4 000 kr till 12 000 kr fr o m 1 januari 2009) och den del av hyran eller avgiften som belöper på den uthyrda delen. Har du hyrt ut en bostadsrätt kan du inte få avdrag för den del av avgiften som utgör kapitaltillskott.

Även om de verkliga kostnaderna varit högre medges endast avdrag enligt ovan. Avdraget får inte överstiga intäkterna. Du har inte rätt till något avdrag för
förslitning och inte heller något särskilt avdrag för om du hyr ut möblerat.

Avdrag för ränteutgifter medges enligt vanliga regler i inkomstslaget kapital.

Ladda ner som PDF >>