Goda råd

När du hyr ut en bostad ska du alltid ha hyresvärdens eller föreningens tillstånd. Detta är mycket viktigt då du utan tillstånd kan vara tvungen att omedelbart vidta rättelse och då be din hyresgäst att flytta. Sök tillstånd i god tid och begär att få det skriftligt. Hyresvärden har inte rätt att neka tillstånd om man har beaktansvärda skäl.
Exempel på beaktansvärda skäl:

• Tillfälliga studier eller arbete på annan ort.
• Provsammanboende.
• Militärtjänstgöring.
• Längre sjukhusvistelse eller annan rehabilitering

Är lägenheten en bostadsrätt kan en bostadsrättsinnehavare även åberopa andra skäl för upplåtelse. Som exempel kan nämnas köp av lägenhet att använda efter sin pension. Om hyresvärden nekar tillstånd kan du kontakta Hyresnämnden för prövning av ärendet.
Hyresnämnden i Stockholm
www.hyresnamnden.se

Vad du får ta ut i hyra för din bostad regleras av Hyreslagen om du hyr ut din hyresrätt och av Lagen om uthyrning av egen bostad (”Privatuthyrningslagen”) om du hyr ut din bostadsrätt, ägarlägenhet eller villa.

Hyresrätt

Hyran ska vara lika mycket som den faktiska hyran som du har idag. Detta är en ny lag som har trätt i kraft från 1 oktober 2019.

Om bostaden hyrs ut möblerad godkänns ett påslag som är beroende av hur värdefullt möblemanget är. Normalt godkänner Hyresnämnden ett tillägg på månadshyran om 15 % för möblerna. Om du har andra kostnader såsom t ex el och bredband så får du ta ut självkostnadspris för detta.

Vid misstanke om överhyra kan detta anmälas till Hyresnämnden för prövning. Anmälan kan göras oavsett om hyresgästen är en juridisk eller fysisk person.

Läs mer på https://www.fastighetsagarna.se/aktuellt/nyheter/2019/tuffare-regler-mot-svarthandel-och-otillaten-andrahandsuthyrning-infors-1-oktober/

Privatägd bostad (bostadsrätt, ägarlägenhet, radhus, villa)

Vid hyressättning av en bostadsrätt, äganderätt och villa får uthyraren ta ut en kostnadsbaserad hyra. Hyran beräknas till en skälig kapitalavkastningsränta av bostadens marknadsvärde per år, utöver avgiften och eventuella kostnader för slitage. Riktlinjer för marknadsvärden finns på Svensk mäklarstatistik.

Vid uthyrning av en bostadsrätt, äganderätt eller en villa kan hyresvillkor prövas i Hyresnämnden. Hyresnämnden kan dock inte besluta om höjd hyra eller retroaktiv återbetalning av hyra (gäller kontrakt tecknade from den 1 februari 2013).

Lagen gällande privatägda bostäder återfinns här

Se även Hyresnämnden – Upplåtelser enligt lagen om uthyrning av egen bostad.

Privatägd bostad (bostadsrätt, ägarlägenhet, radhus, villa)

Uthyrningen av bostadsrätter, rum i bostadsrätt, ägarlägenheter och villor samt småhus går under lagen om uthyrning av egen bostad (ett undantag finns och beskrivs i slutet av texten).
Parterna är fria att komma överens om hyrans storlek som ska vara kostnadsbaserad. För att räkna ut vad hyran bör ligga på räknar man fram en avkastningsränta på kapitalkostnaden och adderar driftskostnaden för bostaden. Avkastningsräntan på kapitalkostnaden är en uppskattad kostnad för att ha kapitalet bundet i bostaden men man får inte ta hänsyn till om man som uthyrare behövt låna pengar eller inte för att köpa bostaden. För att avkastningsräntan på kapitalkostnaden ska anses som skälig bör den ligga ett par procent över riksbankens referensränta.
Avkastningsräntan på kapitalkostnaden räknar man fram på bostadens marknadsvärde och marknadsvärdet kan du ta reda på via maklarstatistik.se. Driftskostnader är de kostnader man har som uthyrare för att hyra ut boendet i det skick som den är i. Exempel på driftskostnader kan vara avgift till bostadsrättsförening, slitage av möbler och/eller kostnader för el och bredband.

Undantag från lagen om uthyrning av egen bostad:
Om man har två bostadsrätter som ska hyras ut av en privatperson, går den första bostadsrätten under lagen om uthyrning av egen bostad. Den andra bostadsrätten går under hyreslagen och då använder man sig av det system där man räknar ut vad som är en skälig hyra med hjälp av bruksvärdet på lägenheten. Alltså ser man till läge, standard och vad en likvärdig hyresrätt i området hyrs ut för. Man kan ta reda på detta genom att exempelvis kolla om föreningen har några hyresrätter i samma hus eller om din lokala bostadsförmedlare kan hjälpa till att informera om vad deras olika hyresrätter i området med likvärdig standard har för hyra.
Om man hyr ut fler än två bostäder som nämns under lagen om uthyrning av egen bostad anses det vara näringslivsverksamhet och andra regler gäller. För att ta reda på hur dessa regler ser ut kan man ringa till skatteverket för vidare upplysning.
Lagen gällande privatägda bostäder återfinns här.
Se även Hyresnämnden – Upplåtelser enligt lagen om uthyrning av egen bostad.

Det är du som förstahandshyresgäst eller bostadsrättsinnehavare som har det yttersta ansvaret för bostaden. Du ansvarar bl.a. för att din hyra betalas i tid och att hyresgästen är skötsam. Vi rekommenderar att du som hyresvärd tar hand om dina egna hyresavier och sköter betalningarna.
Bostaden ska hålla en normal standard, d.v.s. vara brukbar, och vara väl städad när hyresgästen flyttar in. Hyresgästen ansvarar för att bostaden är väl städad när denne flyttar därifrån. Hyresgästen har exklusiv rätt till lägenheten, vilket innebär att du som uthyrare inte har rätt att gå in i lägenheten utan hyresgästens tillåtelse. Om du som hyresvärd behåller nycklar till lägenheten skall detta skrivas in i hyreskontraktet. Det enda tillfället när man som hyresvärd har rätt till omedelbart tillträde är för att kontrollera brandrök och befarat vattenläckage.
Om du ska vistas utomlands under tiden som uthyrningen pågår är det viktigt att du ger fullmakt åt en i Sverige boende person att företräda dig och ta emot uppsägning. Fullmakten ska även lämnas till fastighetsägaren alternativt bostadsrättsföreningen.
Hyresgästen är skyldig att väl vårda bostaden samt betala hyra på överenskommet datum. Hyresgästen har även ansvar för att de personer som vistas i bostaden inte stör grannar eller på annat sätt uppträder olämpligt. Vid misskötsel eller utebliven hyresbetalning har man som hyresvärd rätt att säga upp hyresavtalet.

Alla kontrakt som du får via Bostad Direkt följer alltid hyreslagen. Bestämmelser för hur hyresavtal regleras återfinns i hyreslagen, 12 kapitlet jordabalken, vars stadganden är tvingande.
Om du hyr ut din bostad till en företagskund och våra handläggare förmedlat lägenheten kommer de bistå med att upprätta hyresavtalet i två likalydande exemplar där bägge parter signerar avtalet.
Hyran måste vara bestämd med undantag för kostnader för uppvärmning, el och V/A. Depositionen betalas i samband med första månadshyran och betalas tillbaka vid avflyttning och besiktning av bostaden vid hyresperiodens slut. Depositionen hanteras av Bostad Direkt för en så trygg och smidig uthyrning som möjligt. Du har också en garanti på att du får hyran i tid via Bostad Direkt när du hyrt ut din bostad till en av våra företagskunder.

Om du hyr ut din bostad möblerad bör en inventarielista upprättas över de inventarier som finns i bostaden.
Inventarielistan redogör för vilka inventarier som finns och om eventuella skador de har vid inflyttning av din hyresgäst. Skulle skada inträffa på inventarierna, är hyresgästen ansvarig, såvida denne inte kan visa att den eller någon den svarar för inte är vållande till skadan. En rekommendation är att markera produktionsår på inventarierna för att underlätta vid eventuell skyldighet att ersätta skada. Vid inflyttning ska lägenheten också besiktigas, för att beskriva själva bostadens skick och eventuella skador om detta finns.
Vid hyresperiodens slut ska du besiktiga bostaden och godkänna inventariernas skick. Bägge parter i hyreskontraktet bör skriva under och ha en kopia av inventarielistan och besiktningsprotokollet vid in- och utflytt.

Om du ska hyra ut din hyresrättslägenhet längre än två (2) år till en och samma hyresgäst rekommenderar vi att ni fyller i blanketten "Överenskommelse om avstående från besittningsskydd". Besittningsskydd innebär att en hyresgäst i regel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal. Tvister avgörs hos Hyresnämnden. Även om hyresgästen har bott i lägenheten i över två (2) år har denne inte rätt att ta över förstahandskontraktet. Detta är bara möjligt när ditt avtal som förstahandshyresgäst har upphört och fastighetsägaren väljer att teckna avtal med just din hyresgäst.
Om hyresavtalet löper längre än fyra (4) år och det gäller en affärsmässig uthyrning måste hyresnämnden godkänna överenskommelsen. Blankett finns att hämta på Hyresnämndens hemsida www.hyresnamnden.se.
Vid uthyrning av villa, radhus eller bostadsrättslägenhet där du är ägare, finns inte något besittningsskydd om du inte samtidigt hyr ut flera bostäder samtidigt.

Som uthyrare till en företagskund hos Bostad Direkt sker uppsägningen alltid genom att skicka ett mejl till [email protected].
En hyrestid kan vara tillsvidare på obestämd tid eller bestämd med ett slutdatum. Normalt ska alla hyresavtal sägas upp. Med hyresförhållande menas den faktiska tiden hyresgästen har hyrt bostaden. Nedan redovisas hyreslagens uppsägningstider som är minimitider.

Obestämd tid, tillsvidare:

• Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en (1) månad från uppsägningen. Som hyresvärd får du säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre (3) månader från uppsägningen.
• Avtalet kan inte upphöra, t.ex. den 10:e i en månad utan är knuten till ett månadsskifte.

Bestämd tid med ett slutdatum:

• Hyresavtalet upphör att gälla vid hyrestidens slut.
• Hyresgästen får säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en (1) månad från uppsägningen. Som hyresvärd får du säga upp hyresavtalet att upphöra att gälla vid månadsskifte som inträffar tidigast efter tre (3) månader från uppsägningen.
• Avtalet kan inte upphöra, t.ex. den 10:e i en månad utan är knuten till ett månadsskifte.

Uppsägningsregler som är viktiga att känna till för uthyrning av bostadsrätter, villa, ägarlägenhet och radhus

En hyresgäst får alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter en (1) månad från uppsägningen. Du som hyresvärd får alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffas närmast efter tre (3) månader från uppsägningen. Detta gäller oavsett om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid.
En hyresgäst kan få en kortare uppsägningstid än vad som är lagstadgad om du ger ditt godkännande och anger den kortare uppsägningstiden i hyresavtalet. Som uthyrare är du däremot bunden vid de uppsägningstider som hyreslagen föreskriver samt även längre uppsägningstider om detta avtalats. I vissa fall kan uppsägning ske i förtid av både hyresgäst och hyresvärd. Orsaken kan vara allvarliga brister i hyresbostaden eller att hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott av allvarlig natur, t.ex. grava försenade hyresbetalningar eller allvarligare störningar. En sådan uppsägning har särskilda formföreskrifter och expertis bör tillfrågas.

Som hyrande företagskund hos Bostad Direkt sker uppsägningen alltid genom att skicka ett mejl till [email protected].
En hyrestid kan vara tillsvidare på obestämd eller bestämd tid med ett slutdatum. Normalt ska alla hyresavtal sägas upp. Med hyresförhållande menas den faktiska tiden hyresgästen har hyrt bostaden. Nedan redovisas hyreslagens uppsägningstider som är minimitider.

Obestämd tid, tillsvidare:

• Hyresavtalet upphör till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader från uppsägningen. Avtalet kan ej upphöra, t.ex. den 10:e i en månad utan är knuten till ett månadsskifte.

Bestämd tid med ett slutdatum:

• nio (9) månader och kortare. Hyresavtalet kan upphöra vid hyrestidens slut utan uppsägning. Om en uppsägningstid avtalas måste avtalet sägas upp. Uppsägning till hyrestidens slutdatum ska ske senast: - en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor, - en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader och - tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader. Sådana avtal brukar även innehålla hur lång en förlängning av hyrestiden skall vara vid utebliven uppsägning.
• längre än nio (9) månader råder uppsägningsplikt. För att hyresavtalet ska upphöra till hyrestidens slutdatum ska uppsägning ske senast tre månader före hyrestidens slutdatum.

Uppsägningsregler som är viktiga att känna till vid uthyrning gällande hyresrätter och företagsbostad hyrd från Bostad Direkt

Vid hyresavtal som löper på bestämd tid är du som hyresvärd normalt bunden av avtalet under hela hyrestiden. En hyresgäst får däremot alltid säga upp hyresavtalet till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre (3) månader från uppsägningen. Detta gäller oberoende av om hyresavtalet löper på bestämd eller obestämd tid och även om annan uppsägningstid är avtalad.
En hyresgäst kan få en kortare uppsägningstid än vad som är lagstadgad om du ger ditt godkännande och anger den kortare uppsägningstiden i hyresavtalet. Du som hyresvärd är däremot bunden vid de uppsägningstider som hyreslagen föreskriver samt även längre uppsägningstider om detta avtalats.
Hyresavtal på bestämd tid omvandlas till ett tillsvidareavtal, om det inte står i avtalet vad som händer vid en utebliven uppsägning och detta måste ske, samt vid de fall hyresgästen fortsätter att använda bostaden en månad efter hyrestidens utgång utan att du som hyresvärd begärt att hyresgästen ska flytta därifrån.
I vissa fall kan uppsägning ske i förtid av både hyresgäst och hyresvärd. Orsaken kan vara allvarliga brister i hyresbostaden eller att hyresgästen gör sig skyldig till avtalsbrott av allvarlig natur, t.ex. grava försenade hyresbetalningar eller allvarligare störningar. En sådan uppsägning har särskilda formföreskrifter och expertis bör tillfrågas.

Har du hyrt ut villa, fritidshus, bostadsrätt eller hyreslägenhet ska du deklarera hyresinkomsten på blankett Uthyrning m.m. (Hjälpblankett), om bostaden är en privatbostad. Reglerna gällande beskattning på hyresintäkter kan du läsa mer om på skatteverkets hemsida här. Du kan också ringa Skatteverket på 0771 567 567.